Messdienst und fernablesbare Zähler: Was bis zum 31.12.2026 zu prüfen ist

Du hast Heizkostenverteiler oder Wärmezähler im Haus, oft über einen Messdienst. Bis zum 31.12.2026 muss der noch nicht fernablesbare Bestand nachgerüstet oder ausgetauscht sein. Was du schon ohne Wohnungszutritt ablesen kannst, hat ein späteres Datum. Ein Neueinbau nach dem 1.12.2021 musste schon damals fernablesbar sein. Den Vertrag mit dem Messdienst kündigt die Verordnung nicht.

Müssen Heizkostenverteiler und Wärmezähler bis Ende 2026 fernablesbar sein?

Ja, für den Bestand bis zum 1.12.2021 und für einzelne Geräte, die danach in einem noch nicht fernablesbaren System ersetzt oder ergänzt wurden. Die müssen bis zum 31.12.2026 die Anforderungen nach § 5 Abs. 2 und Abs. 5 erfüllen, durch Nachrüstung oder Austausch (§ 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV). Ein kompletter Neueinbau nach dem 1.12.2021 musste schon beim Einbau fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 Satz 1).

Der Gebäudeeigentümer erfasst den anteiligen Verbrauch an Wärme und Warmwasser (§ 4 Abs. 1 HeizkostenV). Im vermieteten Haus mit Zentralheizung oder zentralem Warmwasser bist das du (§ 1 Abs. 1 HeizkostenV). Hat das Haus höchstens zwei Wohnungen und bewohnst du eine selbst, geht die Verordnung deinem Mietvertrag nicht vor (§ 2 HeizkostenV).

Welche Geräte sind gemeint, und was heißt fernablesbar?

Die Geräte, die den Anteil der Bewohner messen. Für die Wärme sind das Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, für Warmwasser Warmwasserzähler (§ 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Bei einer Anlage für beides kommt der Wärmezähler dazu, der die Wärmemenge der Warmwasserbereitung misst (§ 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV).

Fernablesbar ist, was ohne Zugang zur Wohnung abgelesen werden kann (§ 5 Abs. 2 Satz 2). Der Verteiler, den du nur am Heizkörper in der Wohnung ablesen kannst, ist es nicht. Ein Zähler außerhalb der Wohnung oder Funk aus dem Treppenhaus erfüllt den Satz. Eine bestimmte Technik schreibt die Verordnung nicht vor. Kaltwasserzähler und Stromzähler fallen nicht unter diese Frist.

Wann entfällt die Nachrüstung?

Nur im Einzelfall. Die Nachrüstung entfällt, wenn sie wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 Satz 2). Im Alltag heißt das oft Unzumutbarkeit. Einen Eurobetrag und eine Jahresgrenze nennt der Satz nicht.

§ 11 ist eine andere Ausnahme. Wo für die Wärme die §§ 3 bis 7 nicht gelten, und für Warmwasser über Abs. 2 die §§ 3 bis 6 und § 8, entfällt auch § 5 (§ 11 HeizkostenV). Der Zehn-Jahres-Test in § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe b betrifft diese Befreiung, nicht die Härte der Fernablesung. Die prüfst du nach § 5 Abs. 3 Satz 2 und schreibst den Einzelfall auf.

Was kann der Mieter kürzen, wenn die Frist verstreicht?

3 Prozent seines Anteils an den Wärme- und Warmwasserkosten, bei der Abrechnung. Voraussetzung ist, dass entgegen § 5 Abs. 2 oder Abs. 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert ist (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Greift die Ausnahme in § 5 Abs. 3 Satz 2, fehlt dieser Verstoß. 15 Prozent gelten nur, soweit Wärme oder Warmwasser entgegen der Verordnung gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden (§ 12 Abs. 1 Satz 1).

Beim Wohnungseigentum gilt das Kürzungsrecht nicht gegen die Gemeinschaft (§ 12 Abs. 1 Satz 4). Vermietest du, kürzt der Mieter bei dir (§ 1 Abs. 2 Nr. 3).

Kann ich den Messdienst wechseln, wenn die Geräte noch gemietet sind?

Die HeizkostenV gibt dir kein Sonderkündigungsrecht. Ob du vor dem Ende wechseln kannst, steht im Vertrag: wem die Geräte gehören, wann er endet, welche Frist gilt, wer ausbaut und was mit den Ablesewerten geschieht.

Vor einer Miete oder anderen Gebrauchsüberlassung nennst du den Nutzern, in der Regel den Mietern, die entstehenden Kosten. Widerspricht die Mehrheit innerhalb eines Monats nach Zugang, ist diese Beschaffung unzulässig (§ 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV). Die Pflicht aus § 5 bleibt. Die Nutzer müssen die Ausstattung dulden, die Auswahl bleibt dir im Rahmen des § 5 (§ 4 Abs. 2 Satz 1 und 3).

Soweit § 5 Abs. 5 gilt, muss eine andere Person die Geräte selbst fernablesen können. Das Schlüsselmaterial ist dir kostenfrei zu überlassen (§ 5 Abs. 5 Satz 2 und 3). Das gilt für Einbauten ab dem 1.12.2022 und für die Nachrüstung bis Ende 2026, weil sie Absatz 5 erfüllen muss. Schon fernablesbare Geräte bis zum 1.12.2022 müssen das erst nach dem 31.12.2031 (§ 5 Abs. 4). Bis dahin folgt aus der Verordnung nicht, dass ein anderer Dienst die alten Geräte auslesen darf.

Was bedeutet Interoperabilität für die Heizkostenabrechnung?

Dass eine andere Person die vorhandenen Geräte selbst fernablesen kann (§ 5 Abs. 5 Satz 2). Die Verteilung unter den Mietern bleibt in § 7 für die Wärme und in § 8 fürs Warmwasser. Die Geräte müssen samt Schnittstellen mit Ausstattungen gleicher Art anderer Hersteller zusammenarbeiten und den Stand der Technik einhalten (§ 5 Abs. 5 Satz 1).

Kosten der Anmietung oder anderen Überlassung und Kosten der Verwendung, einschließlich Eichung, Berechnung und Aufteilung, gehören zu den Heizkosten (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Bei Warmwasser gilt das entsprechend (§ 8 Abs. 2 HeizkostenV). Einen Eurobetrag nennt die Verordnung nicht.

Geräte ab dem 1.12.2022 müssen an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein (§ 5 Abs. 2 Satz 3). Angeschlossen werden sie, wenn du für Heizwärme von § 6 Abs. 1 des Messstellenbetriebsgesetzes Gebrauch gemacht hast (§ 5 Abs. 6 Satz 2). Den Stand der Technik lässt du dir schriftlich bestätigen. Er wird vermutet, wenn Schutzprofile und technische Richtlinien des Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik eingehalten sind oder das Gerät an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen ist und die nach dem Messstellenbetriebsgesetz geltenden Schutzprofile und technischen Richtlinien eingehalten werden (§ 5 Abs. 6 Satz 1).

Die unterjährige Verbrauchsinformation ist ein anderes Thema. Sie setzt fernablesbare Geräte voraus, ersetzt die Jahresabrechnung nicht, und bei fehlender oder unvollständiger Mitteilung kann der Nutzer seinen Anteil um 3 Prozent kürzen (§ 6a HeizkostenV, § 12 Abs. 1 Satz 3). Bei Kalenderjahr ist der 31.12.2026 außerdem der letzte Tag, an dem die Betriebskostenabrechnung 2025 dem Mieter zugehen muss (§ 556 Abs. 3 BGB).

Was prüfe ich bis zum 31.12.2026?

1. Art, Anzahl, Einbaudatum, und ob ohne Zutritt zur Wohnung abgelesen wird.
2. Zuordnung nach der Tabelle: 31.12.2026, nach dem 31.12.2031, oder schon beim Einbau erledigt.
3. Eine Ausnahme nur mit aufgeschriebenem Einzelfall nach § 5 Abs. 3 Satz 2.
4. Vertrag des Messdienstes: Eigentum, Laufzeitende, Kündigungsfrist, Ausbau, Verbleib der Werte.
5. Schriftliche Bestätigung zu Fernablesung, Smart-Meter-Gateway, Interoperabilität und Schlüsselmaterial.
6. Vor einer neuen Miete die Kosten mitteilen und einen Monat auf den Widerspruch der Mehrheit warten.
7. Bei der vermieteten Eigentumswohnung Beschluss und Termin der Gemeinschaft notieren.
8. Stichtag, Antworten und Rechnungen zur Abrechnung legen.

Häufige Fragen

Gilt das auch, wenn ich im Zweifamilienhaus selbst wohne?

Bei höchstens zwei Wohnungen, eine davon von dir bewohnt, geht die HeizkostenV dem Mietvertrag nicht vor (§ 2). Wohnst du nicht selbst dort, gilt das nicht.

Muss ich die Heizkostenverteiler in der Eigentumswohnung selbst tauschen?

Den Austausch beschließt die Gemeinschaft (§ 1 Abs. 2 Nr. 3). Dein Mieter kürzt die 3 Prozent bei dir (§ 12 Abs. 1 Satz 2), nicht bei der Gemeinschaft (Satz 4).

Was gilt bei einer Wärmepumpe?

War der Verbrauch am 1.10.2024 noch nicht erfasst, musste die Ausstattung bis zum Ablauf des 30.09.2025 eingebaut sein (§ 12 Abs. 3 Satz 1). Einbau nach dem 1.12.2021 muss fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 Satz 1).

Was hat die unterjährige Verbrauchsinformation mit dem 31.12.2026 zu tun?

Sie beginnt mit den fernablesbaren Geräten, nicht mit dem Datum (§ 6a Abs. 1). Die Jahresabrechnung bleibt daneben (§ 6a Abs. 4).

Zähler und Zählerstände kannst du in den Stammdaten von wohnen führen, die Rechnung des Messdienstes bei den Belegen und den 31.12.2026 als Aufgabe. Die Betriebskostenabrechnung liegt im selben System.