Wohngebäudeversicherung umlegen: Was Mieter mittragen und was bei dir bleibt

Die Beitragsrechnung für die Wohngebäudeversicherung kommt einmal im Jahr, und spätestens bei der Betriebskostenabrechnung stellt sich die Frage, was davon die Mieter tragen. Hier steht, welche Versicherungen umlagefähig sind, wie du sie verteilst und was bei Leerstand, Gewerbe, neuen Policen und im Schadensfall gilt.

Darfst du die Wohngebäudeversicherung auf die Mieter umlegen?

Ja, wenn dein Mietvertrag die Betriebskosten auf den Mieter überträgt. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung sind Betriebskosten. Genannt sind ausdrücklich die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug (§ 2 Nr. 13 BetrKV).

Umlegen darfst du nur, was vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Dafür genügt im Wohnraummietvertrag auch die Klausel, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt. Eine Aufzählung braucht es nicht (BGH, VIII ZR 137/15).

Welche Versicherungen sind umlagefähig und welche nicht?

Umlagefähig sind grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen (BGH, VIII ZR 38/17). Was vor allem dich als Eigentümer absichert, bleibt bei dir.

Die Abgrenzung beim Mietausfall hat der BGH klar gezogen: Ist der Mietausfall nach einem Brand- oder Wasserschaden in der Gebäudeversicherung mitversichert, gehört der ganze Beitrag in die Abrechnung. Eine eigene Police gegen ausbleibende Mietzahlungen schützt dagegen nur deine finanziellen Interessen. Eine Übersicht weiterer umlagefähiger Sachversicherungen, etwa gegen Vandalismus oder Hausbock, findest du bei Haufe.

Zum Selbstbehalt gibt es keine Entscheidung des Mietrechtssenats. In einem Urteil zum Wohnungseigentum geht der BGH davon aus, dass vermietende Eigentümer den Selbstbehalt nach ganz überwiegender Ansicht allein tragen (BGH, V ZR 69/21). Rechne also nur den Beitrag ab, nicht den Eigenanteil aus einem Schaden.

Wie verteilst du die Kosten im Haus?

Nach dem Schlüssel aus dem Mietvertrag. Ist nichts vereinbart, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne Vereinbarung der Schlüssel, nach dem die Gemeinschaft die Kosten verteilt, solange das nicht billigem Ermessen widerspricht (§ 556a Abs. 3 BGB).

Leerstand: Den Anteil leerer Wohnungen trägst du selbst. Rechnest du nach Wohnfläche ab, darfst du ihn nicht auf die übrigen Mieter verteilen (BGH, VIII ZR 159/05).

Gewerbe im Haus: Einen Vorwegabzug für Gewerbeflächen brauchst du nur, wenn das Gewerbe zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (BGH, VIII ZR 78/05). Bei der Versicherung prüfst du das am einfachsten mit einer Frage an den Versicherer: Gibt es für die Gewerbeeinheit einen Zuschlag? Wenn ja, ziehst du ihn vorab ab und verteilst nur den Rest.

Was gilt, wenn die Prämie steigt oder eine Versicherung dazukommt?

Eine höhere Prämie darfst du weitergeben, solange du wirtschaftlich handelst. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit steht ausdrücklich im Gesetz (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Bei einem deutlichen Sprung lohnt sich ein Vergleichsangebot, und das legst du zu den Unterlagen.

Schließt du während des Mietverhältnisses eine neue Versicherung ab, etwa gegen Elementarschäden, darfst du sie umlegen, wenn der Mietvertrag diese Kostenart als Betriebskosten nennt und dir erlaubt, neu entstehende Betriebskosten umzulegen (BGH, VIII ZR 80/06). Rückwirkend geht das nicht.

Zur geplanten Pflicht für Elementarschutz haben Justiz- und Finanzministerium am 21. Oktober 2026 ein Diskussionspapier mit Eckpunkten vorgelegt (BMJV). Ein Gesetz gibt es noch nicht. An der Umlagefähigkeit von Elementarschutz ändert das nichts, die ergibt sich schon heute aus § 2 Nr. 13 BetrKV.

Musst du als Vermieter eine Wohngebäudeversicherung haben?

Als Alleineigentümer schreibt dir das Gesetz keine vor. Finanzierst du, verlangt die Bank sie häufig im Darlehensvertrag, schau dort nach. In einer Eigentümergemeinschaft gehört die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Deinen Anteil daran findest du in der Hausgeldabrechnung.

Was gilt, wenn ein Mieter den Schaden verursacht hat?

Hat der Mieter einen versicherten Schaden nur leicht fahrlässig verursacht und trägt er die Prämie über die Betriebskosten mit, musst du dich in der Regel an die Versicherung halten, nicht an ihn. Den Schaden beseitigen musst du trotzdem, auch wenn du die Versicherung nicht in Anspruch nimmst (BGH, VIII ZR 191/13).

Der Grund: Wer die Prämie mitbezahlt, darf erwarten, dass sie ihm im Schadensfall nützt. Der Versicherer nimmt deshalb bei leichter Fahrlässigkeit keinen Rückgriff auf den Mieter. Für dich heißt das: Schaden melden, regulieren lassen, reparieren.

Welche Belege brauchst du für die Abrechnung?

Die gleichen, die der Mieter bei der Belegeinsicht sehen will:

1. Versicherungsschein mit Nachträgen, damit klar ist, welche Gefahren und Bausteine versichert sind.
2. Beitragsrechnung für den Zeitraum, den du abrechnest.
3. Zahlungsnachweis, also die Abbuchung oder Überweisung.
4. Aufteilung des Versicherers, wenn die Police mehrere Gebäude oder nicht umlagefähige Bausteine umfasst.
5. Gewerbezuschlag, falls es einen gibt, mit dem Betrag, den du vorab abziehst.

Gerade bei Sammelpolicen für mehrere Häuser fragt der Mieter oft nach, wie sein Haus auf den Betrag kommt. Mit der Aufteilung des Versicherers hast du die Antwort gleich parat.

Häufige Fragen

Kann ich die Elementarschadenversicherung auf die Mieter umlegen?

Ja. Sonstige Elementarschäden stehen ausdrücklich in § 2 Nr. 13 BetrKV. Kommt die Versicherung erst während des Mietverhältnisses dazu, brauchst du im Vertrag eine Klausel für neu entstehende Betriebskosten.

Wer zahlt die Versicherung für leerstehende Wohnungen?

Du. Der Anteil der leeren Einheiten wird nicht auf die übrigen Mieter umgelegt.

Darf ich eine Mietausfallversicherung umlegen?

Nur, wenn sie Teil der Gebäudeversicherung ist und den Mietausfall nach einem Gebäudeschaden abdeckt. Eine eigene Police gegen Zahlungsausfall bleibt bei dir.

Gehört die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht in die Abrechnung?

Ja. Sie ist eine Haftpflichtversicherung für das Gebäude im Sinne von § 2 Nr. 13 BetrKV.

Was mache ich, wenn das Versicherungsjahr nicht zum Abrechnungsjahr passt?

Nimm den Beitrag, der auf deinen Abrechnungszeitraum entfällt, und bleib Jahr für Jahr bei derselben Methode. Das hält die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar.

Wie geht das in wohnen?

In wohnen legst du die Gebäudeversicherung und die Grundbesitzerhaftpflicht als eigene Leistungen beim Versicherer unter Kontakte und Verträge am Objekt an, mit Betrag und Zahlungsrhythmus. In der Betriebskostenabrechnung wählst du den Verteilerschlüssel, etwa Wohnfläche oder Einheiten, und lässt Leerstände berücksichtigen, damit ihr Anteil bei dir bleibt.