Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Musst du sie ausstellen? Mit Musterformulierung

Ein Mieter zieht aus, und der neue Vermieter möchte eine Bestätigung, dass die Miete immer bezahlt wurde. Also landet die Bitte bei dir. Hier steht, wozu du verpflichtet bist, was du freiwillig bestätigen kannst, ohne dir selbst zu schaden, und welche Formulierung sich dafür eignet. Außerdem: was du selbst von Bewerbern verlangen darfst.

Musst du eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen?

Nein. Ohne Regelung im Mietvertrag kann dein Mieter keine Bescheinigung verlangen, die über eine Quittung für die erhaltenen Zahlungen hinausgeht (BGH, VIII ZR 238/08). Eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag (§ 241 Abs. 2 BGB) sieht der BGH darin nicht, und eine Verkehrssitte hat er im entschiedenen Fall auch nicht angenommen.

Die Begründung ist für deine Formulierung wichtig: Mit Kontoauszügen und Quittungen kann der Mieter selbst belegen, dass er gezahlt hat. Eine weitergehende Erklärung könnte dagegen als Verzicht auf alle noch offenen Ansprüche verstanden werden oder dir in einem späteren Streit als Beweis gegen dich selbst schaden (Urteil im Volltext).

Was musst du stattdessen geben?

Eine Quittung, wenn der Mieter sie verlangt. Das ist ein schriftliches Empfangsbekenntnis über die erhaltene Zahlung (§ 368 BGB). Die Kosten der Quittung trägt der Schuldner, also der Mieter, sofern sich aus dem Mietverhältnis nichts anderes ergibt (§ 369 BGB).

Eine Quittung bestätigt nur, dass bestimmte Beträge angekommen sind, etwa „Miete Januar bis Dezember 2025 erhalten“. Sie sagt nichts darüber, ob sonst noch etwas offen ist. Genau das macht sie für dich risikoarm.

Was gehört in eine freiwillige Bescheinigung?

Viele Vermieter stellen die Bescheinigung trotzdem aus, weil der Mieter sie für die neue Wohnung braucht. Das ist völlig in Ordnung. Halte sie knapp und bestätige nur, was du anhand deiner Unterlagen geprüft hast.

Der Stichtag ist der wichtigste Punkt. Läuft das Mietverhältnis noch oder fehlt die Betriebskostenabrechnung für das letzte Jahr, kannst du über spätere Zeiträume nichts sagen. Schreib das so hin.

Wie kann die Formulierung lauten?

So kann der Text lauten. Pass die Angaben in Klammern an und streich, was nicht zutrifft:

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

[Name und Anschrift des Vermieters] bestätigt, dass [Namen aller Mieter] seit dem [Mietbeginn] die Wohnung [Anschrift, Lage oder Wohnungsnummer] gemietet haben [bzw.: bis zum [Mietende] gemietet hatten].

Nach Prüfung der vorliegenden Unterlagen sind uns bis zum [Stichtag] keine fälligen Rückstände bei der Miete einschließlich der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen bekannt.

Diese Bescheinigung betrifft nur die Mietzahlungen bis zum genannten Stichtag. Sie umfasst keine Forderungen aus noch nicht erstellten Betriebskostenabrechnungen, keine Ansprüche im Zusammenhang mit der Mietsicherheit und keine Ansprüche, die nach dem Stichtag entstehen oder bekannt werden. Ein Verzicht auf Ansprüche ist mit ihr nicht verbunden.

[Ort, Datum, Unterschrift]

Der letzte Absatz ist der Teil, der dich schützt. Er stellt klar, dass die Bescheinigung keine Ausgleichsquittung ist.

Was, wenn noch etwas offen ist?

Dann gibst du keine Schuldenfreiheit an, sondern beschreibst den Stand. Drei typische Fälle:

1. Ein Rückstand besteht. Stelle keine Bescheinigung aus oder nenne den offenen Betrag. Quittungen über die gezahlten Monate bekommt der Mieter trotzdem.
2. Der Mieter hat gemindert, und ihr seid uneins. Schreib nicht „keine Rückstände“, wenn du die Minderung für unberechtigt hältst. Bestätige die eingegangenen Zahlungen und lass den Streitpunkt offen.
3. Die Betriebskostenabrechnung fehlt noch. Das ist der Normalfall bei einem Auszug unter dem Jahr. Die Formulierung oben klammert sie aus, mehr braucht es nicht.

Darfst du als neuer Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen?

Nach Auffassung der Datenschutzaufsicht nicht. Die Datenschutzkonferenz von Bund und Ländern schreibt in ihrer Orientierungshilfe zu Selbstauskünften: Weil der bisherige Vermieter nicht zur Ausstellung verpflichtet ist, kann die Bescheinigung von Mietinteressenten auch nicht verlangt werden (DSK-Orientierungshilfe, Version 2.0, Januar 2026). Die Orientierungshilfe ist kein Gesetz, zeigt aber, wie die Aufsichtsbehörden prüfen.

Was du stattdessen tun kannst, wenn du dich für einen Interessenten entschieden hast:

• Nach erheblichen Mietrückständen fragen. Zulässig ist die Frage nach Rückständen, die im bisherigen Mietverhältnis eine fristlose Kündigung gerechtfertigt hätten, etwa Verzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Die Kündigung muss rechtskräftig oder der Verstoß unbestritten sein, und der Interessent sollte die Gelegenheit bekommen, ihn zu erklären.
• Einkommen nachweisen lassen, kurz vor der Unterschrift, mit geschwärzten Angaben, die du nicht brauchst.
• Eine Bonitätsauskunft für den Mietzweck vom Interessenten selbst vorlegen lassen. Die vollständige Datenkopie, die er bei einer Auskunftei über sich anfordern kann, ist zu viel.

Nicht zulässig ist laut Orientierungshilfe die Frage nach Namen und Kontaktdaten des bisherigen Vermieters.

Häufige Fragen

Muss ich die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kostenlos ausstellen?

Eine gesetzliche Gebühr gibt es dafür nicht, weil es auch keine Pflicht gibt. Die meisten Vermieter stellen sie ohne Kosten aus. Für Quittungen trägt nach § 369 BGB grundsätzlich der Mieter die Kosten.

Kann ich die Bescheinigung verweigern, solange die Kaution noch nicht abgerechnet ist?

Du kannst sie ganz verweigern, ohne Begründung. Sinnvoller ist meist die Formulierung oben, die die Kaution ausdrücklich ausklammert.

Darf meine Verwaltung die Bescheinigung unterschreiben?

Ja, wenn du sie damit beauftragt hast. Dann steht die Verwaltung als ausstellende Person darauf, im Auftrag des Eigentümers.

Gilt eine Bescheinigung auch für Mitbewohner, die nicht im Vertrag stehen?

Nein. Bestätige nur für die Vertragsmieter. Wer nicht Mietpartei ist, schuldet dir keine Miete.

Was ist, wenn sich nach der Bescheinigung doch noch eine Forderung zeigt?

Mit dem ausklammernden Absatz behältst du deine Ansprüche, etwa aus der späteren Betriebskostenabrechnung. Ohne ihn kann es Streit darüber geben, ob du verzichtet hast.

Wie geht das in wohnen?

In wohnen erstellst du die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung im Dokumentencenter direkt aus dem Mietvertrag. Sie bestätigt, dass dir nach Prüfung der vorliegenden Unterlagen bis zum Ausstellungsdatum keine fälligen Mietrückstände bekannt sind, und klammert Betriebskosten, die Kaution und spätere Forderungen aus. Unterschreiben kannst du mit deiner gespeicherten Unterschrift. Mieter können die Bescheinigung über das Formular für Bescheinigungsanfragen anfragen, du bekommst dann eine Benachrichtigung.