Allgemeinstrom in den Nebenkosten: Was du umlegen darfst und was bei Leerstand gilt

Über den Allgemeinzähler läuft im Mehrfamilienhaus mehr, als man denkt: das Licht im Treppenhaus, die Kellerbeleuchtung, manchmal der Aufzug, oft die Heizungspumpe, und während einer Renovierung auch mal die Baustelle. Allgemeinstrom ist grundsätzlich umlagefähig, aber eben nicht alles davon. Hier steht, was du in die Nebenkosten übernimmst, was du herausrechnen musst und was gilt, wenn eine Wohnung leer steht.

Was gehört zum Allgemeinstrom?

Zum Allgemeinstrom gehört der Strom für die Beleuchtung der Flächen, die alle Mieter nutzen. § 2 Nr. 11 BetrKV nennt die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile, etwa Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen.

Andere Stromkosten im Haus haben eine eigene Nummer in der Betriebskostenverordnung:

Diese Zuordnung ist keine Formsache. Für Aufzug und Heizung gelten oft andere Schlüssel, und nicht jeder Mieter nutzt alles.

Ist Allgemeinstrom umlagefähig?

Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung reicht dafür in der Regel aus. Wichtig ist, dass du nur Kosten umlegst, die für Betrieb und Nutzung des Hauses anfallen, und dabei wirtschaftlich bleibst (§ 556 Abs. 3 BGB). Ein teurer Stromtarif, den du jahrelang nicht prüfst, kann dir als Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorgehalten werden.

Nutzen nur einzelne Mieter eine Fläche, etwa Stellplätze in der Tiefgarage, gehört dieser Strom nicht zur Umlage auf alle. Haufe empfiehlt dafür einen Zwischenzähler, damit du den Verbrauch sauber abziehen kannst. Haufe weist auch darauf hin, dass eine einzige Position „Strom Allgemein", in der verschiedene Kostenarten zusammengeworfen werden, einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung nicht genügt. Trenn die Posten deshalb in der Abrechnung.

Was ist beim Allgemeinstrom nicht umlagefähig?

Alles, was nicht dem laufenden Betrieb dient. Strom, den Handwerker bei Reparaturen, Renovierungen oder Umbauten aus dem Allgemeinzähler ziehen, ist Teil der Instandhaltung oder Modernisierung. Diese Kosten nimmt § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich aus den Betriebskosten heraus.

Am einfachsten ist es, für größere Arbeiten einen Baustromzähler zu nutzen oder vor und nach den Arbeiten den Zählerstand zu notieren. Dann rechnest du den Verbrauch heraus, statt ihn schätzen zu müssen.

Was gilt für den Heizungsstrom ohne eigenen Zähler?

Er gehört in die Heizkosten und muss aus dem Allgemeinstrom herausgerechnet werden. Den Betriebsstrom der Heizung verteilst du nach der Heizkostenverordnung (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV), also zum Teil nach Verbrauch. Läuft er über denselben Zähler wie das Treppenhauslicht, darfst du den Anteil schätzen. Bestreitet der Mieter den Betrag, musst du die Grundlagen deiner Schätzung offenlegen (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07).

Für Eigentümergemeinschaften hat der BGH die Schätzung sogar zur Pflicht gemacht: Läuft der Heizungsstrom über den allgemeinen Zähler, muss der Anteil geschätzt und nach Heizkostenverordnung verteilt werden (BGH, Urteil vom 03.06.2016, V ZR 166/15). Gut nachvollziehbar wird die Schätzung, wenn du sie auf die Leistung von Pumpen und Brenner und deren Laufzeit stützt. Noch besser ist ein Zwischenzähler, denn dann musst du gar nicht schätzen.

Allgemeinstrom ohne Zähler abrechnen: Geht das?

Nur für den Anteil, der sich nicht messen lässt. Die Gesamtkosten des Allgemeinzählers stehen fest, denn sie kommen aus der Rechnung deines Versorgers. Ohne Zwischenzähler fehlt dir nur die Aufteilung zwischen Beleuchtung, Heizung und anderen Verbrauchern. Diese Aufteilung schätzt du nachvollziehbar und dokumentierst sie.

So wird die Schätzung belastbar:

1. Zählerstände des Allgemeinzählers zu Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums notieren.
2. Die Verbraucher am Zähler auflisten, etwa Heizungspumpe, Brenner, Beleuchtung und Aufzug.
3. Leistung und ungefähre Laufzeit je Verbraucher festhalten und daraus die Anteile ableiten.
4. Die Rechnung zu den Abrechnungsunterlagen legen, damit du sie auf Nachfrage vorlegen kannst.

Gibt es für das Haus gar keinen eigenen Allgemeinzähler und läuft das Treppenlicht etwa über eine Wohnung, fehlt die Grundlage für eine saubere Abrechnung. Das solltest du technisch ändern lassen.

Allgemeinstrom nach Personen oder qm umlegen?

Nach dem Schlüssel aus deinem Mietvertrag. Ist dort keiner vereinbart, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Vermietest du eine Eigentumswohnung, gilt ohne eigene Vereinbarung der Schlüssel der Gemeinschaft, meist die Miteigentumsanteile. Nur wenn dieser Schlüssel billigem Ermessen widerspricht, wird nach Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 3 BGB). Ein Personenschlüssel ist möglich, wenn er vereinbart ist, macht aber mehr Arbeit, weil du die Belegung über das Jahr hinweg nachhalten musst. Für das Treppenhauslicht hängt der Verbrauch ohnehin kaum an der Zahl der Bewohner. Gehört das Haus keiner Eigentümergemeinschaft, bleibt die Wohnfläche deshalb der übliche und am wenigsten streitanfällige Schlüssel.

Wer zahlt den Allgemeinstrom bei Leerstand?

Du. Wird nach Wohnfläche umgelegt, entfällt auf die leer stehende Wohnung ihr Flächenanteil, und den trägst du als Vermieter selbst. Das gilt nach dem BGH auch für Kosten, die eigentlich vom Verbrauch abhängen, aber nicht einzeln erfasst werden, wie der Allgemeinstrom (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05). Steht die Wohnung nur einige Monate leer, rechnest du zeitanteilig: Für diese Monate bleibt ihr Anteil bei dir. Klauseln, nach denen nur auf die vermieteten Flächen umgelegt wird, hält Haufe für unwirksam.

Davon zu trennen ist der Strom in der leeren Wohnung selbst. Ziehst du dort Strom, ohne vorher einen Liefervertrag zu schließen, kommt in der Regel mit der ersten Entnahme ein Grundversorgungsvertrag zustande (§ 2 StromGVV, Bundesnetzagentur). Die Ersatzversorgung ist der andere Fall: Der Bezug lässt sich keiner Lieferung und keinem Liefervertrag zuordnen, und dieses Verhältnis endet spätestens nach drei Monaten (§ 38 Abs. 1 und 4 EnWG). Melde den Zähler zwischen zwei Mietern also rechtzeitig auf dich an und notiere die Zählerstände bei Auszug und Einzug.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter den Allgemeinstrom für Bauarbeiten nutzen?

Nutzen ja, umlegen nein. Strom für Reparaturen oder Renovierungen ist keine Betriebskostenposition. Notiere den Zählerstand vor und nach den Arbeiten oder nutze einen eigenen Baustromzähler.

Was kostet Allgemeinstrom im Mehrfamilienhaus?

Das hängt stark von der Ausstattung ab: Aufzug, Außenbeleuchtung, Heizungstechnik und Tarif machen den Unterschied. Vergleiche deine Kosten mit den Vorjahren. Springt der Verbrauch plötzlich, steckt oft ein Defekt oder ein neuer Verbraucher dahinter.

Muss ich die Stromrechnung des Versorgers vorlegen?

Auf Wunsch des Mieters ja. Er darf die Belege zu deiner Betriebskostenabrechnung einsehen, dazu gehört die Jahresrechnung für den Allgemeinzähler.

Was passiert, wenn ich Heizungsstrom im Allgemeinstrom lasse?

Dann ist die Verteilung falsch, weil Heizungsstrom nach Heizkostenverordnung und damit teilweise nach Verbrauch zu verteilen ist. Der Mieter kann das beanstanden. Rechne den Anteil heraus, bevor die Abrechnung rausgeht.

Die Abrechnung selbst muss dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten zugehen:

In wohnen wählst du je Kostenart den Verteilerschlüssel, etwa Wohnfläche, Einheiten, Personen oder Verbrauch, und hinterlegst Zähler in den Stammdaten. Berücksichtigst du in der Abrechnung alle Mieteinheiten, gehen Leerstandszeiten mit ein, und der Leerstandsanteil bleibt beim Eigentümer, statt auf die Mieter verteilt zu werden.