Restnutzungsdauer-Gutachten: Was der Bundesrat ändern will und was jetzt gilt

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann die Abschreibung für ein älteres Mietshaus verdoppeln oder verdreifachen. Deshalb ist es in den letzten Jahren für viele Vermieter zum Standard geworden. Genau das will der Bundesrat jetzt stoppen. Hier steht, was heute gilt, was im Gesetzgebungsverfahren vorgeschlagen ist und wie du damit umgehst, solange nichts entschieden ist.

Was bringt ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Es erlaubt eine höhere jährliche Abschreibung als die gesetzliche Pauschale. Normalerweise schreibst du ein vermietetes Wohngebäude linear ab: mit 3 Prozent, wenn es nach 2022 fertiggestellt wurde, mit 2 Prozent bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und mit 2,5 Prozent bei älteren Gebäuden (§ 7 Abs. 4 EStG). Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 33, 50 oder 40 Jahre, darfst du nach Satz 2 die kürzere Dauer ansetzen.

Ein Beispiel mit 300.000 Euro Gebäudeanteil, Baujahr 1970:

Die Abschreibung ist dadurch nicht insgesamt höher, sie kommt nur schneller. Über die Jahre ist der Gebäudeanteil am Ende in beiden Fällen voll abgeschrieben. Der Vorteil liegt in der früheren Steuerersparnis und im Zinseffekt.

Was gilt heute für den Nachweis?

Heute gilt die Linie des Bundesfinanzhofs. Er hat 2021 und 2024 entschieden, dass du dich jeder Methode bedienen kannst, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet ist. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht Pflicht. Ein Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung kann reichen, wenn es den konkreten Zustand des Gebäudes berücksichtigt. Die bloße Übernahme von Modellwerten genügt nicht (BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23).

Die Finanzverwaltung hatte das lange enger gesehen. Ein BMF-Schreiben vom Februar 2023 verlangte Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Dieses Schreiben hat das Bundesfinanzministerium am 1. Dezember 2025 aufgehoben (BMF-Schreiben vom 1.12.2025). Seitdem kommt es auf die Qualität des Gutachtens an und nicht auf den Titel der Person, die es erstellt.

Was will der Bundesrat ändern?

Er will die kürzere Nutzungsdauer auf Gebäude beschränken, die von Anfang an auf eine kurze Lebensdauer angelegt sind. In seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 vom 25. September 2026 schlägt er vor, in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ einzufügen (BR-Drs. 447/26 (Beschluss), Nr. 6).

Die Begründung ist deutlich. Nach den BFH-Urteilen hätten jegliche Gutachten als Nachweis genügt, auch einfache Gutachten aus dem Internet, und die Ausnahme sei zur Regel geworden. Als Beispiele für Gebäude, bei denen die kürzere Dauer weiter gelten soll, nennt der Bundesrat Leichtbauhallen und Trafostationshäuser.

Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung vom 30. September 2026 nur einen Satz dazu geschrieben: „Die Bundesregierung wird den Vorschlag prüfen.“ (BT-Drs. 21/8283). Ob der Vorschlag in das Gesetz kommt, entscheidet sich im weiteren Verfahren im Bundestag.

Was würde das für Altbauten bedeuten?

Für ein Mietshaus von 1960 oder 1970 wäre der Weg praktisch zu. Bei Fertigstellung war es auf eine normale Nutzungsdauer angelegt. Dass es heute sanierungsbedürftig ist, würde nicht mehr zählen. Es bliebe bei 2 oder 2,5 Prozent.

Offen ist, was mit laufenden Fällen passiert. Der Beschluss des Bundesrats enthält keine eigene Übergangsregel. Ob eine bereits anerkannte kürzere Nutzungsdauer weiterläuft oder ob eine Änderung erst für neue Anschaffungen gilt, hängt davon ab, wie ein endgültiger Gesetzestext formuliert wird.

Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten noch?

Wenn das Gebäude tatsächlich in schlechterem Zustand ist, als das Baujahr vermuten lässt, und du das Gutachten bald für die nächste Steuererklärung brauchst. Dann sprich mit deinem Steuerberater über den Zeitpunkt. Ob eine spätere Änderung auch dein Gutachten erfasst, kann heute niemand sicher sagen.

Achte bei der Auswahl auf drei Dinge:

• eine Besichtigung vor Ort statt reiner Daten aus dem Fragebogen
• eine nachvollziehbare Begründung aus dem konkreten Zustand: Dach, Fassade, Leitungen, Heizung, Feuchte
• eine Darstellung, die das Finanzamt prüfen kann, ohne Modellwerte einfach zu übernehmen

Ein dünnes Gutachten mit Standardtabellen war schon nach den BFH-Urteilen riskant. Sollte die Regel verschärft werden, hilft es dir erst recht nicht.

Was ändert sich bei der Kaufpreisaufteilung?

Hier plant die Bundesregierung selbst eine Neuregelung. Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 sieht einen neuen § 6f EStG vor, der über § 9 Abs. 5 EStG auch für Vermietungseinkünfte gelten soll. Die Aufteilung im Kaufvertrag soll gelten, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt. Sonst wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung aufgeteilt oder nach einer Arbeitshilfe des BMF.

Willst du von der Arbeitshilfe abweichen, brauchst du nach dem Entwurf ein Gutachten nach persönlicher Besichtigung vor Ort, erstellt von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Gelten soll das für Kaufverträge, die nach der Verkündung des Gesetzes geschlossen werden (BT-Drs. 21/8283). Kaufst du gerade, lohnt sich deshalb eine saubere Kaufpreisaufteilung im Vertrag.

Häufige Fragen

Gilt die geplante Änderung rückwirkend?

Das ist offen. Der Bundesrat hat keine Übergangsregel vorgeschlagen. Wie laufende Abschreibungen behandelt werden, hängt vom endgültigen Gesetzestext ab, falls die Änderung überhaupt kommt.

Erkennt das Finanzamt ein Online-Gutachten an?

Nicht wegen der Form, sondern nur wegen des Inhalts. Entscheidend ist nach dem BFH, ob das Gutachten den konkreten Zustand nachvollziehbar belegt. Ohne Besichtigung und mit reinen Modellwerten ist das schwer.

Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Die Preise unterscheiden sich je nach Anbieter, Objektgröße und Umfang. Hol mehrere Angebote ein, frag ausdrücklich nach der Besichtigung vor Ort und stell die Kosten der erwarteten Steuerersparnis gegenüber.

Ich setze die kürzere Nutzungsdauer schon an. Was soll ich tun?

Erst einmal nichts überstürzen. Bewahre das Gutachten, die Fotos und die Unterlagen zum Zustand des Gebäudes sorgfältig auf, denn das Finanzamt kann den Ansatz auch später noch prüfen, etwa bei einer Außenprüfung. Verfolge mit deinem Steuerberater, ob und mit welcher Übergangsregel eine Änderung beschlossen wird.

Gilt das auch für ein Mehrfamilienhaus?

Ja, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG unterscheidet nicht nach der Größe des Gebäudes. Die geplante Änderung würde ebenfalls für alle Gebäude gelten.

In wohnen lädst du Rechnungen und Belege für dein Objekt hoch und ordnest sie Objekt, Einheit oder Kostenstelle zu. Deinem Steuerberater gibst du einen eigenen Lesezugang zu Objekten, Belegen und Darlehen, auf Wunsch mit Belegdownload und DATEV-Export. Die Abschreibung selbst berechnet dein Steuerberater.

Stand: 21. Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt unsere Erfahrung wieder und ersetzt keine Steuerberatung.