Zinsen für Anschlussfinanzierung: Was Vermieter jetzt vorbereiten sollten

Bei vielen Vermietern läuft in den nächsten Jahren eine Zinsbindung aus, die in der Niedrigzinsphase abgeschlossen wurde. Die Zinsen für Anschlussfinanzierung liegen heute deutlich höher, und die Restschuld ist oft noch fünf- oder sechsstellig. Hier steht, wo die Zinsen gerade stehen, welche Fristen du kennen solltest, welche Wege es gibt und was du der Bank als Vermieter vorlegst.

Wie entwickeln sich die Zinsen für Anschlussfinanzierung gerade?

Sie liegen auf erhöhtem Niveau und dürften dort vorerst bleiben. Laut Interhyp-Zins-Update vom 15. Oktober 2026 kosten zehnjährige Darlehen im Schnitt rund 4,4 Prozent. Für die nächsten ein bis zwei Monate rechnen 80 Prozent der befragten Banken mit gleichbleibenden Zinsen, 20 Prozent mit fallenden. Auf längere Sicht ist das Panel gespalten: 60 Prozent erwarten sinkende, 40 Prozent steigende Bauzinsen.

Den Hintergrund liefert die Geldpolitik. Der EZB-Rat hat am 10. September 2026 alle drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte angehoben, der Hauptrefinanzierungssatz liegt seit dem 16. September bei 2,65 Prozent (Pressemitteilung der EZB). Begründet wurde das mit dem Inflationsdruck durch den Konflikt im Nahen Osten.

Für dich heißt das: Plane mit dem heutigen Niveau und nicht mit der Hoffnung auf eine schnelle Entspannung. Wer mit 4,5 Prozent rechnet und am Ende 4,2 bekommt, hat kein Problem. Andersherum schon.

Wann muss ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Spätestens ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung, besser früher. Das Gesetz gibt nur eine Untergrenze vor: Bei einem Verbraucherdarlehen muss die Bank dich spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung informieren, ob sie zu einer neuen Zinsbindung bereit ist. Sagt sie ja, muss sie den Zins nennen, den sie zu diesem Zeitpunkt anbietet (§ 493 Abs. 1 BGB).

Drei Monate sind knapp, wenn du Angebote vergleichen oder die Bank wechseln willst. Eine neue Bank prüft Bonität und Immobilie neu und bewertet das Objekt meist selbst. Die BaFin rät deshalb ausdrücklich, nicht zu warten, bis der Kreditgeber auf dich zukommt (BaFin: Anschlussfinanzierung).

Ein praktischer Zeitplan:

Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?

Welche Variante besser ist, lässt sich nur mit konkreten Angeboten sagen. Die BaFin nennt drei Wege:

Eine Umschuldung kann sich auch lohnen, um mehrere Darlehen für verschiedene Objekte zu bündeln. Rechne die Kosten für Notar und Grundbuch aber mit ein, sonst frisst der Wechsel den Zinsvorteil.

Kann ich mein Darlehen nach zehn Jahren kündigen?

Ja, das ist ein gesetzliches Recht. Ein Darlehen mit festem Zins kannst du zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit sechs Monaten Frist ganz oder teilweise kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.

Wichtig ist das bei Zinsbindungen über 15 oder 20 Jahre. Hast du nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung getroffen, beginnt die Zehnjahresfrist ab dieser Vereinbarung neu. Bei den heutigen Zinsen lohnt sich eine Kündigung meist nur, wenn du tilgen kannst oder ein günstigeres Angebot hast. Prüfe aber, wann das Recht greift.

Welche Unterlagen will die Bank als Vermieter sehen?

Mehr als bei einer selbst genutzten Wohnung, weil die Miete die Rate mitträgt. Welche Unterlagen genau verlangt werden, legt jede Bank selbst fest. Diese Unterlagen werden häufig angefragt:

• eine aktuelle Mietliste je Objekt mit Einheit, Fläche, Nettokaltmiete, Vertragsbeginn und Leerstand
• eine Darlehensübersicht mit Restschuld, Zins, Rate und Zinsbindungsende aller Kredite
• die letzten Einkommensteuerbescheide und die Anlage V
• Objektunterlagen wie Grundbuchauszug, Wohnflächen, Fotos und den Energieausweis

Bereitest du diese Unterlagen sauber vor, geht die Prüfung schneller. Du kannst dann auch mehreren Banken in kurzer Zeit dieselbe Grundlage geben, und die Angebote werden vergleichbar.

Wie rechne ich aus, ob die Miete die neue Rate trägt?

Rechne die neue Jahresrate gegen die Jahresnettokaltmiete des Objekts. Eine einfache Faustformel für das erste Jahr: Jeder Prozentpunkt mehr Zins kostet bei 200.000 Euro Restschuld rund 2.000 Euro im Jahr, also etwa 167 Euro im Monat.

Ein Beispiel: 200.000 Euro Restschuld, neuer Zins 4,4 Prozent, Tilgung 2 Prozent. Das ergibt eine Annuität von 12.800 Euro im Jahr, rund 1.067 Euro im Monat. Bringt das Haus 16.000 Euro Nettokaltmiete im Jahr, bleiben vor Instandhaltung, nicht umlagefähigen Kosten und Steuern noch 3.200 Euro übrig. Das ist eng, aber machbar. Bei 12.000 Euro Miete zahlst du jeden Monat drauf.

Dann hast du drei Stellschrauben: niedrigere Tilgung, eine Sondertilgung vor dem Stichtag oder eine längere Zinsbindung. Die BaFin weist darauf hin, dass viele Verträge jährliche Sondertilgungen von 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme erlauben. Lies das in deinem Vertrag nach, solange noch Zeit ist.

Häufige Fragen

Muss meine Bank mir ein Angebot machen?

Nein. Sie muss dich bei einem Verbraucherdarlehen nur rechtzeitig informieren, ob sie verlängern will, und dann den Zins nennen. Ein Recht auf eine Verlängerung hast du nicht.

Gilt § 493 BGB auch für meine GmbH?

Nein. Die Informationspflicht gilt für Verbraucherdarlehen. Finanzierst du über eine GmbH, regelt das dein Vertrag. Lies dort nach, was zum Ende der Zinsbindung vereinbart ist.

Lohnt sich eine Sondertilgung vor dem Ende der Zinsbindung?

Oft ja. Läuft dein Darlehen noch zu einem niedrigen Zins, sparst du mit einer Sondertilgung zwar dort wenig Zinsen. Dafür sinkt die Restschuld, die du später zu einem höheren Zins finanzieren musst. Auch der Beleihungsauslauf wird besser.

Was kostet ein Wechsel zu einer anderen Bank?

Vor allem die Übertragung oder Neueintragung der Grundschuld bei Notar und Grundbuchamt. Die Höhe hängt vom Betrag der Grundschuld ab. Lass sie dir vorher beziffern und rechne sie gegen den Zinsvorteil über die gesamte neue Zinsbindung.

In wohnen hinterlegst du jedes Darlehen mit Sollzins, Rate und Zinsbindungsende. Den Vertrag kannst du als PDF oder Foto hochladen und die Vertragsdaten auslesen lassen. Die Übersicht sortiert nach dem Ende der Zinsbindung. Mit den Anschlussreglern stellst du ab dem Zinsbindungsende einen neuen Zins und eine neue Tilgung ein und siehst, wie sich Rate und Restschuld verändern. Die Mietverträge lädst du als CSV-Tabelle herunter und hast damit die Grundlage für die Mietliste.

Stand: 19. Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt unsere Erfahrung wieder und ersetzt keine Finanz- oder Rechtsberatung.