Haus geerbt: Was du in den ersten 90 Tagen als Vermieter tun musst

Ein vermietetes Haus zu erben fühlt sich erst mal nicht nach Verwaltung an. Es fühlt sich nach Nachlass, Notar und Familie an. Trotzdem läuft das Haus weiter: Die Miete muss irgendwohin, die Heizung wird gewartet, und irgendwann steht die Betriebskostenabrechnung an.

Der Punkt, den viele unterschätzen: Du bist in dem Moment Vermieter, nicht erst wenn dein Name im Grundbuch steht.

Was ändert sich mit dem Erbfall für dich als Vermieter?

Du trittst in die Position des bisherigen Eigentümers ein. Nach § 1922 BGB geht mit dem Tod das Vermögen als Ganzes auf die Erben über. Dazu gehören die Immobilie, die Mietverträge und typischerweise auch die Verbindlichkeiten, etwa laufende Darlehen. Für Nachlassverbindlichkeiten haftest du als Erbe (§ 1967 BGB).

Die Mietverträge enden nicht. Die Erben setzen das Mietverhältnis fort, ein neuer Vertrag ist nicht nötig. Ein Sonderkündigungsrecht allein wegen des Todes des Vermieters haben weder du noch der Mieter (Haufe).

Willst du die Erbschaft nicht, ist die Frist kurz: Die Ausschlagung ist in der Regel nur binnen sechs Wochen möglich. Die Frist beginnt, wenn du vom Anfall und vom Grund der Berufung erfährst. Sechs Monate gelten, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder du dich bei Fristbeginn im Ausland aufhältst (§ 1944 BGB). Das prüfst du mit Notar oder Rechtsberatung, nicht aus dem Bauch.

Seid ihr mehrere Erben, bildet ihr eine Erbengemeinschaft und werdet gemeinsam Vermieter (§ 2032 BGB). Für die laufende Verwaltung braucht ihr denselben Stand zu Verträgen und Zahlungen. Die Auseinandersetzung selbst ist ein eigenes Thema und gehört zum Notar.

Was steht in den ersten 90 Tagen an?

Vor allem ein belastbarer Überblick, und erst dann die feineren Schritte. Nicht alles muss am ersten Tag fertig sein. Ein paar Dinge sollten aber früh stehen: die Frist zur Ausschlagung, die laufenden Zahlungen und die Information der Mieter.

Die Reihenfolge ist Absicht. Erst wenn Verträge und Konten sichtbar sind, kannst du die Miete zuordnen und den Mietern ein neues Konto nennen. Die Grundbuchberichtigung darf später kommen, aber die Zwei-Jahres-Frist solltest du dir sofort notieren.

Wie informiere ich die Mieter, ohne den Vertrag neu zu machen?

Mit einem klaren Schreiben, nicht mit einem neuen Mietvertrag. Die Erben treten in den bestehenden Vertrag ein. Was die Mieter brauchen, ist eine Ansprechperson und, falls sich das Konto ändert, die neue Bankverbindung.

Schreib das sachlich und an alle gleich. In wohnen geht das als Brief oder als Serienbrief, auch per eBrief. Lege den Mietvertrag in den Stammdaten an oder übernimm ihn und ergänze die Kontakte.

War bisher eine Hausverwaltung im Haus, brauchst du zusätzlich deren Unterlagen. Dafür haben wir eine eigene Checkliste für die Übergabe. Der Anlass ist ein anderer, der Ordner ist oft derselbe: Verträge, Kautionen, Konten, Abrechnungen.

Wie behalte ich Miete, Bank und offene Abrechnungen im Blick?

Indem du Eingänge und offene Posten an einem Ort siehst, nicht in verstreuten Kontoauszügen. In wohnen bindest du das Konto an, ordnest Umsätze den Mietverträgen zu und vergleichst den Mieteingang mit den Sollstellungen. Überfällige Beträge stehen im Mahnwesen.

Laufende Darlehen gehören in denselben Blick. Unter Finanzen legst du die Verträge an und siehst eine Tilgungsplanvorschau. Das ersetzt keine Bankunterlage, gibt dir aber früh eine Orientierung, was monatlich abgeht. Mehr zum Kontext der Anschlussfinanzierung steht im Beitrag zu den Zinsen für die Anschlussfinanzierung.

Offen ist oft auch die Betriebskostenabrechnung. Die Frist läuft weiter, unabhängig davon, dass gerade ein Erbfall da war. Für das Kalenderjahr 2025 muss die Abrechnung typischerweise bis zum 31.12.2026 beim Mieter sein, mehr dazu in Nebenkostenabrechnung 2025: Bis Silvester muss sie beim Mieter sein. Die Abrechnung selbst erstellst du in wohnen, sobald Belege und Vorauszahlungen liegen.

Welche Fristen sollte ich mir fest notieren?

Zwei, die in der Praxis leicht untergehen, und eine, die ganz am Anfang steht.

Die Ausschlagung haben wir oben: in der Regel sechs Wochen. Daneben die Grundbuchberichtigung: Wird der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall, also dem Todestag, beim Grundbuchamt eingereicht, wird die Gebühr für die Eintragung der Erben nicht erhoben (Nr. 14110 Abs. 1 KV GNotKG; so auch das Amtsgericht Bremen). Die Frist ist eine Ausschlussfrist. Den Antrag kannst du zur Fristwahrung stellen, auch wenn der Erbnachweis noch nicht vorliegt.

In wohnen legst du dir dafür eine Aufgabe an. Das Grundbuchverfahren selbst führt die Software nicht. Erbschein, Testament oder den gestellten Antrag kannst du unter Dokumente ablegen.

Die Erbschaftsteuer gehört zum Steuerberater. wohnen berechnet sie nicht. Was du vorbereiten kannst, sind die Unterlagen der laufenden Verwaltung: Mietverträge, Darlehen, Belege. Den Steuerberater lädst du in der Rolle Steuerberater ein und stellst bei Bedarf ein DATEV-Exportpaket bereit.

So hilft dir wohnen dabei

Objekte, Einheiten, Mietverträge und Kontakte legst du in den Stammdaten an. Für einen übernommenen Bestand gibt es unter Migration einen geführten Assistenten, der Verträge und Unterlagen in den Bestand übernimmt. Verträge, Versicherungen und Darlehensunterlagen legst du unter Dokumente ab.

Bankumsätze ordnest du den Verträgen zu, den Mieteingang siehst du gegen die Sollstellungen, Mahnungen stehen im Mahnwesen. Mieter informierst du per Brief oder Serienbrief. Offene Fristen hältst du als Aufgabe fest. Miterben kannst du in der Rolle Nutzer oder Administrator einladen, den Steuerberater in der Rolle Steuerberater.

Was wohnen nicht macht: Es ersetzt weder Notar noch Grundbuchamt, prüft keine Ausschlagung und berechnet keine Erbschaftsteuer. Die laufende Vermietung kannst du trotzdem von Anfang an an einem Ort führen.

Häufige Fragen

Bin ich schon Vermieter, bevor ich im Grundbuch stehe?

Ja. Die Gesamtrechtsnachfolge greift mit dem Erbfall (§ 1922 BGB), nicht erst mit der Umschreibung.

Kann ich die Mieter kündigen, weil ich das Haus geerbt habe?

Nicht allein deshalb. Der bestehende Mietvertrag läuft weiter. Eine Kündigung braucht die gewöhnlichen Gründe, etwa Eigenbedarf, und gehört rechtlich geprüft.

Was passiert, wenn wir das Haus zu mehreren erben?

Dann seid ihr gemeinsam Vermieter in einer Erbengemeinschaft. Für die laufende Verwaltung braucht ihr denselben Stand zu Verträgen und Zahlungen. Verkauf und Auseinandersetzung sind ein eigenes Verfahren.

Bis wann muss ich das Grundbuch berichtigen lassen?

Den Antrag solltest du binnen zwei Jahren nach dem Todestag stellen. Dann entfällt die Gebühr für die Eintragung der Erben. Die Frist kann nicht verlängert werden.